不動産サイクルの最初の上昇カーブは、賃料の上昇がある期閥継続することにより描かれる。ポイントは、賃料の上下が空室率とトレー下オフになっていることだ。空室率が下がり（需要逼迫状態を示す）、供給がすぐには間に合わないので賃料が上がるというわけだ。ところが、実需を背景としないグローバルマネーの流入のために起きる賃料上昇だったらどうなるか。グローバルマネーといえども、何らかの都市成長の予測や、賃料上昇のト
３つの引き金... の続きを読む
別荘などは一般の家屋にくらべると贈与税の評価額が低いので、いくつかの不動産のうちどれかを贈与するときは、別荘を先にしたほうが税金は安くてすみます。アパートやマンションなどは建物だけ贈与しておくのも一法です。建物の贈与税は、時価の三〇〜四〇パーセントの固定資産税評価額で計算されるので、土地で贈与するほど、税金はかかりません。いまひとつ、このように財産を生前贈与しておくと、万一のとき、結果的に贈与税が
相続税が安くする... の続きを読む
悪い条件が重なれば、たとえ定評のある売主のものであっても、問題のある住宅が引き渡されてしまうことにもなるのです。そこが難しいところなのです。人生最大の買い物なのですから、購入者がしっかり勉強して、見る目と判断力を養い、買主としての当然の権利を主張し、頑張る以外にないのです。これまでのように、売主の指示に従って動かされていた従順な買主から変身しなければなりません。お金を出している買主が主役なのです。
人生最大の買い物... の続きを読む
３つの条件が一国の中にすべてそろっていなくともバブルが発生しうる。つまり、低金利の国が増え、大量のパワーマネーが行き先を探している。世界のどこかに将来成長が見込める投資対象があるならば、パワーマネーはやすやすと海をわたり、風のごとくすばやく襲いかかる。価格上昇に勢いがつけば、それを合図にさらに多くの資金が押し寄せ、ついにバブルになる。そのため、バブルは昔よりも頻繁に生じる環境になっていると考えられ
パワーマネーが行き先を探す... の続きを読む
ファンドがレバレッジを掛けるのは投資利回りを高めるためだ。賃料収入が5％の不動産を買うケースを想定する。投資家から集めた資金10億円でその不動産に投資すると、年5000万円の運用益が出る。レバレッジをかける事例では、例えば投資家から集めた10億円に加えて、銀行から40億円を借り入れて投資する。借り入れ金利が1％だとする。運用益は投資家から集めた10億円分か5000万円、借り入れ分は賃料収入の5％か
レバレッジのしくみ... の続きを読む
「やっぱり、こういう使い方があるんだ」「なるほど、ここに収めると意外に引き立つな」とね。まだ遅くはない。部材の一部を変えても、設計そのものを変えても、この段階なら差し支えない。夫婦でああでもないこうでもないとやって、三軒も回れば夜がくる。翌日はいよいよ資材会社である。次の朝、すがすがしい郊外の空気をいっぱいに吸いながら巨大な倉庫の前に立つ。そして担当者の説明に耳を傾け、うむうむと、以前送られてきた
予算内に納まる範囲で、他のものを出してもらう... の続きを読む
大工に対する一般人のイメージは、いつまでも下受けの孫受けという、いわば閉塞した状況の中で、ただロボットのように釦をかけて釘を打つ、日が暮れると酒を飲んで一日が終わるというなんだか楽しげな光景しか湧いてこないからである。また工務店の方にしても、古いやり方では若者はやってこないということがわかっていない。やはりここは、やる気のある若者には、やがて一国一城の安定したビルダーになれるし、垢抜けていてファッ
大工に対する一般人のイメージ... の続きを読む
マイホームローンと不動産投資ローンを借りるときの決定的な違い、それは購入不動産が「キャッシュフローを生み出す」のか、それとも「マイナスのキャッシュフローの原因」となるのか、にあります。つまり返済原資はどこから出るかということですね。これをマイホームローン、不動産投資ローン（お宝不動産以外）、不動産投資ローン（お宝不動産）の場合に分けて整理して考えてみましょう。このように整理して考えてみると、マイホ
繰上げ返済可能なキャッシュフロー累計額... の続きを読む
土地を持っていることの最大の利点は、担保価値の増大である。日本においては、土地は必ず値上がりする。特に都市部においては著しく値上がりする。購入後、五年、十年の長い間所有していると間違いなく値上がりし担保価値が出てくる。たとえ購入時に担保価値いっぱいに融資を受けていたとしても、五年、十年すると返済と値上がりで、担保価値が著しく出てくる。担保価値が出てくると、土地を売らずに、所有の土地を共同担保に、新
土地を持っていることの最大の利点... の続きを読む
極論かも知れない。しかし、私はかねがねこういう主張をしてきた。私の関心事は次のことにある。「いったいプレハブ住宅のシェアはどこまでいくのか。二〇％に達するのはいつなのか」というのが大方の関心事である。こうしたプレハブ住宅のシェア問題もさることながら、「これからはメーカー間のブランド競争が激しくなる」、私はそういう認識をしている。どういうことか。周知の通り、大成建設、積水ハウス、大栄住宅、積水化学あ
崩れ始めた聖域論... の続きを読む
住宅の本質面での競争が進められてはいかがなものであろうか。その点、ユーザー側にも罪があろう。外観の豪華さ、きらびやかこそ、よりよい住宅の証明であるような錯覚に陥り、ついそうした住宅を選んでしまう通弊がある。これがメーカーサイドの追随と“外観競争”とを生み、それが結果的にコストダウンや居住性能向上の阻害要因となっている。第二に、プレハブ住宅供給に携わる人はすべて、需要者のためのコンサルタント的条件を
住宅企業として生き残れない時代を迎えている... の続きを読む
不動産アナリストの間では、「2006年の年末にかけて10％以上の価格アップになるのではないか」「地域によっては15％のアップになってもおかしくない」という見方が広がっている。住宅ローン金利が1％上がると返済負担は10％以上増える。その上に価格まで上がったのでは、いよいよ買換えは困難になってくる。新築価格が上がれば、現在住んでいる住宅の売却価格の上昇も期待できるとはいえ、中古住宅価格がそこまで上がる
住宅価格が上がり始める前に買い換える... の続きを読む
家を売却する方だけではなく、これから買おうという方にとっても参考になるだろう。基準の給排水設備や電気設備、マンションの遮音性能、断熱性能などは住んでいればある程度わかる。わかりにくいのは耐久性基準であるが、一戸建ての在米工法の場合の二〇〇二年度基準は、次の通りである。（1）構造材の強化：構造強度上重要なすみ柱（部屋や建物の四隅など）は一一センチ角以上とする。通し柱（二階部分まで通貫する柱）は一三・
一戸建て住宅の品質を確認するためのポイント... の続きを読む
貸別荘を使用する上で料金面以外に注意しなくてはならないポイントをあげます。まずは早めにチェックインすることです。理由は以下のとおりです。借りるときは管理人さんからカギを受け取ります。早めにチェックインすることで、しっかりと見ることができます。万が一クレームがあった場合でも早く対応してくれます。バカ騒ぎをしないことです。ホテルや旅館に比べると規定はゆるいですが。度を越えて大騒ぎをしてしまっては他にい
貸別荘での料金以外の注意点... の続きを読む
主人が転勤となり、その転勤先に着いていく事になりました。転勤先は九州のとある田舎町ですが、気候も治安もよく、なによりも主人と離れるのが嫌だったので着いていく決心をしました。転勤と言うことで、家賃の半分は会社が負担してくれることもあり、それだったら一戸建ての家でも借りれそう、と思い、その街の住宅情報が載っている不動産情報誌を取り寄せました。やはり、今住んでいる少々都会の家の家賃と違い、一戸建てで広く
不動産情報誌にはなかった大穴物件！... の続きを読む
商法上の中小会社については、現状では必ずしも税効果会計の適用は義務付けられてはいません。一時差異の具体的な内容企業会計と税金の計算において生じる差異は、「永久差異」と「一時差異」に分かれます。「永久差異」とは、会計上と税務上の差異が永久に解消されないもののことです。法人税申告書作成時の社外流出（交際費など）と呼ばれる調整項目が該当します。事業譲渡は、資産・負債についての税務上の簿価と会計上の簿価と
商法上の中小会社について... の続きを読む
「急成長した街は急衰退する」という大法則を忘れてはならない。「人口が増加する街の資産価値は上昇期待が大きい」という、ありがちな一般論は、もっとも間抜けで根も葉もないものである。一次取得層が大挙して押し寄せる街ほど、危険なのである。そこで気になるのが、昨今注目を集めている臨海再開発ブームである。港区のお台場、港区港南（品川駅の海側）、江東区の豊洲……。千葉にも新浦安がある。これら最先端の街も、ニュー
臨海再開発エリアヘの疑問... の続きを読む
不動産の購入は人の心を抑揚させる魔物です。特に、初めてのマイホームは、他の買い物とはまったく違った気持ちを感じます。そこに失敗の罠が潜みます。我々が日常的に買う食料品、衣料などの身の回りのもの、さらに金額が大きい自動車を買うときにはなおさら、入念に品質をチェックし、価格についても他店との比較をするものです。服であれば、材質、柄、サイズなどを碓認し、ときには試着をして自分に合っているかをチェックし、
不動産の購入は人の心を抑揚させる魔物... の続きを読む
会社には明日がないと思います。しかし、問題は昨今の問題でなく、建設業界が明治初期に始まってこの方ずーっと引き継いできた問題で、諸先輩は私共にメッセージを残してくれています。それは「工事途中で残工事予算を作成せよ」と。確かに残工事予算を作成させようとしましたが、担当者は日々の現場対応に追われ、それを作成しようとしません。そこで、毎月原価中間報告書を作成させました。もちろん明細なしです。この書類はこの
利益対策会議で重要な原価中間報告書... の続きを読む
都道府県庁が遠ければ、消費生活センターにいく手もある。消費生活センターは、全国に二〇〇か所以上ある。各都道府県庁に問い合わせれば、最寄りのセンターがどこにあるのか教えてくれる。トラブルが起きてからの相談は、この二か所のうちのどちらかで十分だ。その他、トラブルの内容によっては、つぎにあげる窓口のほうがよいときもある。そのおもな相談窓口と連絡先を説明しておく。広告などについてのトラブルには、不動産公正
不動産業者への免許は建設省が交付... の続きを読む
基礎は建物にかかる荷重を支える大事な部分である。その大事な基礎コンクリートに亀裂が入ることは一大事だ。業者に補修を求めると、どの業者もコンクリートの特性だと言い張る。コンクリートには収縮する特性があって、コンクリート壁面で10メートルにつき3ミリくらいの収縮は許容範囲とする考え方がある。そのコンクリート特性のための亀裂だというわけだ。じやあコンクリートには必ず亀裂が入るかというとそんなことはない。
コンクリートの亀裂は養生不足が原因... の続きを読む
「2007年や2008年前半のマンション価格は決して高くなかった」、あるいは「2006年以降の価格上昇によって住宅は適正な価格を取り戻した」といわれても、納得できない人もいるでしょう。なかには「2004年以降、首都圏のマンション価格が高くなり、とても一般の人が買える水準ではなくなったのではないか。とくに都心では価格が高騰したから、たくさんの億ションが建ったのではないか」と考える人もいるかもしれませ
首都圏内でも広かったマンション価格の地域格差... の続きを読む
「月末までに契約いただければ、内緒でお客様だけ、大幅に値引きします」などの甘い言葉で契約をやたらと急がせるケースは注意信号です。「お客様だけ、大幅値引き」は、誰に対しても言っている可能性があります。焦らせて冷静さを失わせ、購入者は得した気分になり、肝心な検討をうっかり、なんてことにならないよう気をつけて下さい。ある依頼者は二つの物件で迷ったけれど、一方は値引きが提示され、もう一方はビター文負けない
契約を急がせ、大幅な値引きをする売主... の続きを読む
賃貸住宅から引っ越すことになり、新しく一戸建てかマンションを購入することになりました。マンションの利便性や高層マンションの綺麗さにはとても魅かれるものがありました。でも私自身、今の会社にこの先も務めて引退し、やがて年老いて一生を終えるとして子供に何を残せるか、そこをすごく考えました。資産として何か子供たちに残せるものはあるか？今の私にはありません。そこでこの先、どれだけの価値が上がるかどうかわかり
資産として土地を残したい... の続きを読む
昨年借りていた貸事務所のはいっていたビルが解体されることが決定し、事務所が別の場所に移されました。解体が決まっているようなビルだったので、あちこちがボロボロで、喫煙者の多い職場だったこともあり、みな事務所内の至るところですぱすぱとたばこを吸っていました(笑)ところが新事務所はまだできて間もないピカピカのビル。事務所内の壁も真っ白なのを目の当たりにして、さすがにこれは喫煙できないとみなで判断し、喫煙
貸事務所移転→みんなで禁煙！？... の続きを読む
住宅情報を知るにはどの媒体が適しているでしょう。まずはインターネットですが、こちらは検索サイトがたくさんありますので、いくらでも探すことができます。しかし、情報にタイムラグがあり、実際には売れてしまっているのに、まだ掲載されているなどというのは、よくあることです。不動産の担当者も掲載取り下げを忘れてしまっているのです。次に駅やコンビニにある雑誌や無料チラシなどの紙の媒体です。こちらは、昔からあるも
住宅情報を知るにはどの媒体がよいか... の続きを読む
あなたは、「マンション」という言葉にたいして、どのようなイメージをもつだろうか。頑丈な鉄筋コンクリート建てだから、火災に強く、防犯性もよさそうだ。それに、玄関扉一枚にカギをかけただけで外出できる。このように考えると、けっこうマンションの住み心地はよさそうである。しかし、いったん住んでみると、予想もしていなかったことがおこる。「鉄筋コンクリートの建物に雨漏り」など夢想だにしないであろうが、雨漏りする
雨漏りする新築マンション... の続きを読む
現代の住宅において一般的に用いられている工法の問題点を、詳しく説明させていただきます。まず、外壁に用いられている材質は、コンクリート系の材質（サイディング）です。みなさんは夏の炎天下にさらされたコンクリートを、素手や素足で平気で触ることができますか。とても熱くなっているのをご存じでしょう。表面温度は、50〜80℃にも達します。これはコンクリートが熱を伝えやすい、熱伝導率が高い性質を持っていることを
欠陥だらけの工法... の続きを読む
リニューアルは予算の関係もあって、すべてに満足のいくリニューアルをすることが、難しいのが実情です。でも中古だからといって手を抜いてもよいというわけにはいきません。限られた予算の中では、まず第一に室内環境の整備、空調や水回りといった基本を整備することが大切です。そのうえでまだ資金的に余裕があれば、壁紙や照明などのデザインに特徴を持たせたり、全部をデザインできなくても、部屋の一部にワンポイントのデザイ
セキュリティやECOに視点を置いたリニューアル... の続きを読む
初めてのマイホームはマンションに限るのか。そんなことはない。事実、私などはマンションには一度も住んだことはなく、最初から一戸建ての買い替えで、今日まで来ている。高望みをしなければ、たとえば首都圏で人気の新所沢でも、中古で二〇〇〇万円、三〇〇〇万円台の二階建てがある。これが、東武東上線、伊勢崎線、常磐線などになれば、この価格帯で買える物件の数は飛躍的に多くなってくる。中古だけではなく、新築でも新聞の
その気になれば、一戸建ても持てる... の続きを読む
土地の一部を売るときも、家屋を取り壊してから売るときと、売ってから家屋を取り壊すときとで異なってきます。家屋を取り壊してから敷地の一部を売るとき―土地の譲渡が家屋を取り壊した日から一年以内であり、かつ取り壊してから譲渡する日まで駐車場等の事業用に供していないときに限り特例の適用が受けられます。これ以外の場合は特例の適用は受けられません。敷地の一部を売り、そのあとで居住用家屋を取り壊したとき―敷地の
家屋を取り壊してから売るか、売ってから取り壊すか... の続きを読む
１階は庭があるからということで選ぶ人もおりますが、人によっては、というよりは、ほとんどの人は１階は好みません。したがって、買い替えの時には１階を買った人は、売れにくく、安くしか売れないという経験をします。ですから、眺望というマンション特有の魅力を買うならば、少なくとも５階以上が望ましいのであり、最上階などは買う時は高いけれども、売る時にもさらに高い、ということがあります。そういう理由から、新築で購
せめて２階を買っておく... の続きを読む
これまでの日本の高度成長を支えてきた要因の一つに、終身雇用制度を挙げる人が多かった。逆説的に言えば、経済成長が日本の終身雇用制度を支えてきたともいえる。特に、慢性的な人手不足の時代には、企業にとって好都合の制度であった。同時に、先輩から後輩へと技術や知識の継承ができ、企業にとっても、また個人にとっても成長が促進される優れた制度であった。個人の人生設計においても、長期間にわたって安定的な収入が約束・
終息雇用制の崩壊で、人生のリスクが高まる... の続きを読む
入居者の立ち退き問題は解決したとして、他に賃貸していた住宅を売却するときには、自分が住んでいた住宅を売る場合にはない問題点があることも覚えておきたい。その第一は税金、つまり売却によって得た所得にたいする所得税である。他に貸していた住宅の売却については、居住用財産の譲渡所得の三〇〇〇万円控除の特例、あるいは居住用財産の買い換えの特例が適用されないので、それによって得た所得には所得税がそのまま課税され
自己居住用に用いていない建物の売却のさいの税金に注... の続きを読む
設計は、内部にいる実施設計部隊と実際に客に会う営業設計部隊とに分かれているケースが通常だったが、最近はリストラの煽りからいっしょのケースが多い。以前は、契約前に設計が出てくるケースは少なく、ほとんど営業がプランを描いていた。しかし、これだけ情報が氾濫し、客質も難しくなると、営業だけでは対応ができない。設計が前面に出ざるをえない状況になっている。ハウスメーカーでは、1人の設計担当が3〜5人の営業マン
設計は応用があまり利かない... の続きを読む
欧米では今や外断熱工法が主流で木造、レンガ造はもとよりコンクリート造の建物も外断熱工法でつくるのが常識となっています。なぜなら部屋の環境を一定に保つことを考えると、壁の内側で断熱をして外壁を外へ追い出すより、外断熱をして壁自体を緩衝材としたほうが部屋の温度差をおさえるだけでなく、湿度も容易にコントロールできるからです。もちろん壁だけの断熱ではほとんど効果があがりません。もししっかりと断熱しようとす
欧米では今や外断熱工法が主流... の続きを読む