現実的な解決法として、区分所有者の中から理事を選び、日々の管理活動に対応して行くことになっている。通常、「管理組合」の役員は５人から10人程度の規模となり、理事長１人と監事１人を選出。理事の任期は１年もしくは２年、というのが普通だ。理事の選出法は、大きく分けて２種類。一つは順番制。１号棟101号室から110号室まで、という具合に毎年10人ずつ選出し、持ち回りで理事を行うという方法だ。これは余談だが、私が最初に買ったマンションでは、この順番制が採用されていた。
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で、私の買った住戸は一番最後の棟の最上階・南西角―つまり、一番最後で、理事の順番が回ってくるまでの期間を計算したら、35年後になった。ローンの返済期間と同じで、思わず苦笑したものだが、35年に1度では管理に関する関心が低くなるのも無理はない。加えて、毎年、新人の理事が就任するため、組合活動に対する知識の蓄積ができにくい。これに比べると、もう一つの方式は知識の蓄積ができやすいのが特徴。「立候補＋推薦や任意選出」というものだ。どういうことかというと、１、まず、理事になりたい人が、立候補する。２、立候補者で、理事の数に満たないときは、理事にふさわしい人を推薦してもらう。３、それでも理事の数が足りなければ、管理組合は、分譲マンションに住む人の中から、抽選や順番方式により、無理矢理に理事を選んでしまう。この方法を採用すると、理事には、仕事をリタイアした60代の男性が中心になりがちだ。比較的、時間に余裕のある人たちが中心になるので、活動には積極的。半面、熱心に活動を行ってくれるため、その他の管理組合員は「あの人たちに任せておけば安心」から「私たちが何もしなくても、全部やってくれるので暮らしやすいマンションだ」という依存体質に陥りやすいという弊害もある。現在、マンション管理に関しては、「30代以下の若い世代が参加してくれない」という問題点があるのだが、それとも関連の深い現象だ。